Les contribuables se retrouvent souvent confrontés à des règles complexes sur les gains en capital lorsqu’ils vendent une propriété ou rachètent des investissements. Une question courante est de savoir si les exonérations en vertu des articles 54F et 54 de la Loi de l’impôt sur le revenu peuvent être demandées simultanément pour la même maison d’habitation neuve – l’une résultant des plus-values à long terme sur les parts de fonds communs de placement et l’autre de la vente d’une propriété résidentielle. Beaucoup cherchent également à savoir comment demander correctement l’exemption de l’article 54 lorsque la nouvelle propriété est encore en construction, en particulier en raison des retards des constructeurs.
Selon Sujit Bangar, fondateur de Taxbuddy.com, la loi permet de réclamer les deux exonérations en même temps, mais uniquement lorsque les transactions sous-jacentes sont différentes et que toutes les conditions légales sont remplies.
Utiliser les articles 54F et 54 ensemble
L’article 54 offre une exonération des plus-values sur la vente d’une maison d’habitation, tandis que l’article 54F étend un allègement similaire aux plus-values d’autres immobilisations à long terme, y compris les fonds communs de placement, si le produit est réinvesti dans une maison d’habitation.
Bangar a expliqué que les deux exemptions peuvent être appliquées à la même nouvelle maison, à condition que le contribuable satisfasse aux conditions d’éligibilité de chaque article indépendamment. La condition essentielle est que le réinvestissement soit authentique, traçable et dans les délais autorisés. Il est important de noter que l’exonération globale est désormais soumise à un plafond combiné de 10 crores ₹, introduit par la loi de finances 2023.
Propriété en construction
Lorsque la nouvelle maison est encore en construction, l’article 54 accorde au contribuable jusqu’à trois ans à compter de la date de vente pour achever la construction.
Bangar a souligné que l’exemption ne peut être refusée simplement parce que le constructeur retarde la possession. Il a souligné que les tribunaux ont toujours jugé le contribuable admissible à condition que l’investissement ait été effectué à temps et que le retard soit indépendant de la volonté du contribuable.
Les pièces justificatives renforcent le dossier, notamment :
Lettre d’attribution, accord, BBA
Reçus du constructeur et preuves de paiement bancaire
Bordereaux de dépôt du Programme de compte sur les gains en capital (CGAS)
Courriels et lettres montrant des retards de construction
Plaintes RERA ou forum de consommateurs
Bangar a cité des décisions importantes telles que l’affaire ACIT contre Vinay Girish Bajpai (ITAT Mumbai), dans laquelle le tribunal a estimé que le retard de possession dû à la faute du constructeur n’invalidait pas les avantages de l’article 54.
Régime de compte de gains en capital
Pour les propriétés en construction, les plus-values non utilisées doivent être déposées dans le Système de compte des plus-values (CGAS) avant la date d’échéance de dépôt de la déclaration en vertu de l’article 139(1).
Bangar a souligné plusieurs conformités critiques :
Les dépôts doivent être effectués à temps pour que l’exonération reste valide.
Les retraits doivent suivre le formulaire C et l’utilisation doit être strictement destinée à la construction.
Les preuves d’utilisation (factures du constructeur, relevés bancaires) doivent être conservées.
Le formulaire D est essentiel pour signaler l’utilisation
Le compte CGAS ne peut être clôturé qu’avec l’accord du responsable de l’évaluation (formulaire G)
Tout détournement à des fins personnelles risque d’invalider l’exonération.
Plafond de Rs 10 crore et transactions multiples
Bangar a précisé que le plafond de Rs 10 crore sur les exemptions s’applique au niveau de la personne évaluée par exercice financier, et non séparément pour les articles 54 et 54F. Même si un contribuable vend plusieurs actifs et réinvestit les gains dans une ou plusieurs maisons, l’exonération combinée ne peut pas dépasser Rs 10 crore.
Les deux sections peuvent en effet être réclamées simultanément, mais uniquement pour des événements de plus-value différents et sous réserve du plafond global.