Une vente de propriété impliquant deux frères a mis en évidence comment les règles révisées d’imposition des plus-values en Inde peuvent conduire à des résultats fiscaux très différents pour les Indiens résidents et les Indiens non-résidents (NRI), même lorsque les deux possèdent le même actif à parts égales.
Une illustration récente partagée par la plateforme fiscale TaxBuddy a attiré l’attention sur la manière dont les règles fiscales révisées sur les plus-values en Inde peuvent créer des résultats fiscaux très différents pour les Indiens résidents et les Indiens non-résidents (NRI), même lorsque les deux vendent les mêmes biens hérités pour le même montant.
L’exemple concerne deux frères, Ram et Shyam, qui ont vendu conjointement la propriété de leur défunt père pour environ 1,24 crore ₹. Tous deux détenaient une propriété égale et recevaient un produit identique de la vente. Pourtant, alors que Ram n’a payé aucun impôt, Shyam, qui vit aux États-Unis et est considéré comme NRI, s’est retrouvé avec une facture fiscale de près de 5,25 lakh ₹.
Les experts fiscaux affirment que l’affaire met en évidence l’importance croissante de comprendre les changements post-budget 2024 en matière de fiscalité foncière, en particulier pour les NRI.
Même propriété, partage, taxe différente
Selon l’illustration, le père des frères avait acheté la propriété en 2005 pour 40 lakh ₹. Après la vente, la part de chaque frère équivalait à :
Valeur de vente : 62 lakh ₹
Coût d’acquisition d’origine : 20 lakh ₹ chacun
À première vue, les deux semblent avoir réalisé la même plus-value. Cependant, le traitement fiscal différait parce que Ram est un résident indien tandis que Shyam est un NRI.
Comment Ram a payé zéro impôt
Dans le cadre antérieur des gains en capital à long terme, les contribuables résidents pouvaient demander des prestations d’indexation, qui ajustaient le prix d’achat initial d’un actif en fonction de l’inflation.
À LIRE : Règles de l’impôt sur le revenu 2026 : qui est imposé sur les dons, les biens et les transferts d’actifs ?
Pour Ram :
Valeur de vente : 62 lakh ₹
Coût indexé après ajustement de l’inflation : environ 62,05 ₹ lakh
Étant donné que le coût d’acquisition corrigé de l’inflation correspondait presque à la valeur de vente, sa plus-value imposable est effectivement devenue nulle.
Par conséquent:
Gain en capital : 0 ₹
Taxe à payer : 0 ₹
L’infographie de TaxBuddy a montré que même si le taux d’imposition des plus-values à long terme applicable était de 20 %, il ne restait plus aucun gain imposable après application de l’indexation.
À LIRE : Déposer un RTI cette année ? Cette erreur ITR courante pourrait déclencher discrètement un avis d’imposition au cours de l’exercice 26
Shyma a payé Rs 5,25 lakh
Shyam, cependant, était soumis au régime fiscal révisé introduit par la loi de finances (n° 2) de 2024.
À compter du 23 juillet 2024, les plus-values à long terme (LTCG) sur les ventes immobilières sont désormais imposées à 12,5 % sans avantage d’indexation, remplaçant l’ancien impôt de 20 % avec indexation.
Ce changement a considérablement augmenté le gain imposable de Shyam.
Son calcul s’établit comme suit :
Valeur de vente : 62 lakh ₹
Coût d’acquisition : 20 lakh ₹
Bénéfice de coût indexé : non disponible
Gain en capital imposable : ₹42 lakh
Avec un taux d’imposition LTCG de 12,5 %, l’impôt total à payer s’élevait à environ 5,25 lakh ₹.
L’infographie précise que les chiffres sont indicatifs et que l’obligation fiscale réelle peut varier en fonction des exonérations de réinvestissement, des surtaxes, des taxes, des TDS et de l’éligibilité en vertu des articles 54 ou 54EC.
NRI vendant une propriété
Les fiscalistes affirment que la suppression de l’indexation est devenue l’une des plus grandes préoccupations des NRI vendant des propriétés indiennes.
Les règles actuelles stipulent :
- Les biens détenus pendant plus de 24 mois sont considérés comme des immobilisations à long terme
- LTCG est imposé à 12,5% sans indexation
- Les propriétés vendues dans les 24 mois sont soumises à l’impôt sur les plus-values à court terme selon les taux applicables aux tranches.
Un autre problème est l’impôt déduit à la source (TDS), qui est souvent déduit de la valeur totale de la vente plutôt que du gain réel.
À LIRE : Gagner Rs 6 lakh par an ? Voici votre calcul de salaire en main d’avril après les nouveaux codes du travail
Par exemple, les experts notent qu’une propriété vendue pour 2 crores ₹ pourrait attirer des TDS très élevés même si l’impôt réel à payer est nettement inférieur. Les NRI doivent ensuite produire des déclarations de revenus indiennes pour demander des remboursements.
Ce que les NRI devraient faire avant de vendre une propriété
Les experts recommandent aux NRI d’obtenir un certificat du formulaire 13 pour une déduction TDS inférieure ou nulle avant d’exécuter une vente de propriété.
Ils conseillent également :
- Conserver les documents d’achat et de succession en bonne et due forme
- Calculer à l’avance les plus-values
- Vérification des exigences de conformité FEMA
- Conseiller les professionnels fiscaux et juridiques avant la transaction
À LIRE : Envoyer de l’argent à l’étranger ? De nouvelles règles fiscales pourraient retarder les transferts si elles sont mal appliquées