L’abordabilité des maisons 3BHK sur les principaux marchés métropolitains de l’Inde est de plus en plus mise à rude épreuve, car les prix résidentiels continuent d’augmenter plus rapidement que les revenus des ménages, rendant la propriété de maisons plus grandes hors de portée de l’acheteur moyen, selon un nouveau rapport de la société de technologie immobilière Square Yards.
Le rapport, De l’aspiration à la réalité : le coût de possession d’un 3BHK en Indesouligne que si la demande de logements spacieux et dotés de nombreuses commodités a augmenté ces dernières années, les pressions sur l’accessibilité financière se sont intensifiées en raison de la hausse des prix de l’immobilier, de la hausse des coûts des terrains et de la construction et d’une offre biaisée vers les segments de logements haut de gamme. L’évolution des structures familiales, l’adoption accrue du travail à domicile et la préférence pour les maisons prêtes pour l’avenir ont tous contribué à une demande plus forte pour les configurations 3BHK, en particulier parmi les acheteurs aisés.
Coûts de l’immobilier en hausse
Cependant, l’étude révèle que le coût moyen d’un nouveau 3BHK dans les cinq plus grandes villes métropolitaines de l’Inde a augmenté jusqu’à environ Rs 2,7 crore. Avec un revenu annuel d’environ Rs 23 lakh, un acheteur aurait besoin de près de 12 ans de revenus pour s’offrir une telle maison, soulignant l’écart croissant entre les revenus et les coûts du logement. Même les ménages gagnant environ Rs 22 lakh par an, largement considéré comme le seuil de revenu des 1 % les plus riches en Inde, sont confrontés à un horizon d’accessibilité similaire sur ces marchés.
À l’aide d’un cadre de ratio prix/revenu (PIR) référencé par l’OCDE, le rapport classe les marchés immobiliers en cinq catégories d’accessibilité financière : aligné sur le revenu, axé sur les revenus, dirigé par le capital, dominé par la richesse et institutionnel ou ultra-luxe. Un PIR de 3 à 5 est considéré comme durable, tandis qu’un ratio supérieur à 10 indique une tension croissante en matière d’accessibilité financière. L’analyse montre que seulement 11 % de la nouvelle offre de 3BHK se situe actuellement sur des marchés abordables et alignés sur les revenus. En revanche, 41 % de l’offre se trouve sur des marchés à revenus tendus où la pression financière sur les acheteurs est importante, et 48 % supplémentaires sont concentrés dans des catégories en difficulté, gravement stressées ou en crise.
Marges bénéficiaires
Le rapport note que ce déséquilibre est en partie dû aux incitations des développeurs. Les marges bénéficiaires dans les segments haut de gamme, à dominante patrimoniale et institutionnels se situent entre 45 % et 50 %, contre 15 à 18 % sur les marchés abordables ou alignés sur les revenus. En conséquence, l’offre nouvelle s’est de plus en plus tournée vers des logements plus chers offrant de meilleurs rendements, même si l’accessibilité se détériore pour les utilisateurs finaux.
Tendances sur les principaux marchés
Le rapport met également en évidence des différences marquées entre les villes et les micro-marchés. Bangalore apparaît comme la métropole la plus équilibrée, avec une accessibilité relativement stable dans tous les corridors, la croissance des revenus ayant globalement suivi le rythme de l’appréciation des prix. En revanche, la région métropolitaine de Mumbai (MMR) et la région de la capitale nationale (NCR) affichent une forte asymétrie au niveau des corridors, ce qui rend la sélection des micro-marchés cruciale pour les acheteurs. Hyderabad, bien qu’il s’agisse d’un marché à forte croissance, a vu les prix dépasser la croissance des revenus, poussant la plupart des pôles résidentiels vers des zones à forte tension. Les centres-villes de Pune sont devenus des marchés à forte richesse, obligeant de nombreux acheteurs à envisager des emplacements périphériques pour s’offrir un 3BHK.
Selon l’étude, choisir le bon emplacement au sein d’une ville peut se traduire par des économies de Rs 30 à 60 lakh, car les zones centrales et haut de gamme fonctionnent de plus en plus comme des marchés de stationnement de capitaux ou de richesses dominantes, tandis que les corridors émergents et périphériques offrent un meilleur pont entre l’aspiration et la propriété.
Les résultats sont basés sur une analyse de 10 500 unités 3BHK enregistrées par la RERA et lancées au cours de la période 2024-2025 sur 44 micro-marchés à Bangalore, Hyderabad, MMR, NCR et Pune. Le rapport fournit un manuel structuré pour différentes cohortes d’acheteurs, notamment les primo-accédants, les valorisateurs et les particuliers fortunés.
« Le marché résidentiel indien connaît un grave déséquilibre en matière d’accessibilité financière », a déclaré Tanuj Shori, fondateur et PDG de Square Yards. « Une transition post-pandémique vers des maisons plus grandes et riches en commodités, combinée à une augmentation du nombre de particuliers fortunés et à une forte concentration des développeurs sur une offre haut de gamme, a poussé l’abordabilité des 3BHK dans des conditions de pression importantes. »