Depuis des années, Gurugram est la destination privilégiée des investisseurs immobiliers dans le nord de l’Inde, grâce à son écosystème d’entreprises florissant et à ses projets résidentiels haut de gamme. Mais la hausse des prix et la congestion croissante incitent de nombreux acheteurs à regarder au-delà des hotspots traditionnels. Les marchés émergents tels que Sonipat attirent désormais l’attention avec des coûts d’entrée plus faibles et des perspectives de croissance tirées par les infrastructures.
Alors, où les investisseurs devraient-ils placer leur argent ? La réponse dépend de la priorité qu’ils accordent à des revenus locatifs stables ou à une appréciation du capital à long terme.
Avantage de prix
Selon Anarock, les prix moyens de l’immobilier résidentiel à Gurugram varient entre 10 000 ₹ et 18 000 ₹ le pied carré, les micro-marchés de premier ordre dépassant 20 000 ₹ le pied carré. La ville reste l’un des marchés immobiliers les plus chers de la région de la capitale nationale (RCN).
En revanche, Sonipat propose des propriétés résidentielles et des lotissements à des prix nettement inférieurs, avec des tarifs moyens allant de 3 500 ₹ à 6 000 ₹ par pied carré. L’écart de prix de près de 50 à 70 % a rendu la ville attractive pour les investisseurs à la recherche de points d’entrée abordables.
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Potentiel d’appréciation du capital
Même si Gurugram est devenu un marché mature, les experts estiment que les villes émergentes de niveau II pourraient générer des rendements plus élevés à long terme.
Le Real Estate Report 2025 de Knight Frank India estime que les marchés de niveau II connaissent une appréciation annuelle du capital de 8 à 12 %, contre 4 à 6 % sur les marchés de niveau I plus saturés. Cela a renforcé les arguments des investisseurs qui considèrent Sonipat comme une stratégie à long terme.
Revenus locatifs
Malgré l’intérêt croissant pour Sonipat, Gurugram continue de bénéficier d’un avantage en termes de rendements locatifs grâce à son solide marché de bureaux et à la présence d’entreprises.
Les propriétés résidentielles de la ville offrent généralement des rendements locatifs de 3 à 4 %, tandis que les actifs commerciaux peuvent générer des rendements encore plus élevés. Sonipat, en revanche, est actuellement davantage considérée comme une affaire d’appréciation du capital que comme un marché de revenus locatifs.
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L’ascension de Sonipat
La connectivité a été l’un des plus grands atouts de Gurugram, soutenue par la NH-48, la connectivité du métro et la proximité de l’aéroport international Indira Gandhi de Delhi.
Cependant, Sonipat bénéficie d’une nouvelle vague d’investissements dans les infrastructures. L’autoroute Kundli-Manesar-Palwal (KMP) a amélioré la connectivité régionale, tandis que les extensions de métro proposées et le prochain système de transport en commun rapide régional de Namo Bharat (RRTS) devraient réduire le temps de trajet entre Delhi et Sonipat à moins de 45 minutes.
Selon les rapports du Conseil de planification de la RCN et du ministère du Logement et des Affaires urbaines, les corridors axés sur les infrastructures sont susceptibles de stimuler la prochaine phase de croissance immobilière au-delà des marchés principaux de la RCN.
JLL India a également signalé une augmentation de 20 à 25 % des demandes d’investisseurs sur les marchés périphériques de la RCN au cours des deux dernières années, en particulier pour les lotissements et les townships intégrés.
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Ce que disent les experts
Yashank Wason, directeur général de Royal Green Realty, estime que Sonipat a dépassé le stade d’un marché de débordement abordable. « De meilleures liaisons routières et la prochaine connectivité RRTS modifient l’intérêt des acheteurs. Le marché se déplace progressivement des emplacements principaux vers des corridors de croissance, et Sonipat mène ce changement dans le nord de l’Inde », a-t-il déclaré.
Mohit Malhotra, fondateur et PDG de Neoliv, a déclaré que les grands projets d’infrastructure et l’expansion des opportunités d’emploi accélèrent la demande à Sonipat.
Pour les investisseurs recherchant des revenus locatifs stables et une exposition à un marché établi, Gurugram détient toujours l’avantage. Mais ceux qui recherchent des points d’entrée relativement abordables et une appréciation plus élevée à long terme pourraient trouver l’histoire de croissance de Sonipat de plus en plus convaincante.
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