C’est comme naviguer dans l’océan. Une fois dans l’eau, vous devez terminer votre voyage. Vous ne pouvez pas vous permettre de revenir ; vous ne pouvez pas non plus l’abandonner. Quoi qu’il en soit, il faut avancer. C’est ainsi que Deepak Kapoor, directeur du groupe immobilier Gulshan basé à Noida et président de la Confédération des associations de promoteurs immobiliers de l’Inde (CREDAI), section de l’ouest de l’Uttar Pradesh, décrit le secteur de la construction immobilière. Vétéran des divers hauts et bas du marché immobilier au fil des ans et fervent partisan de cette métaphore pertinente, Kapoor affirme qu’une fois qu’un promoteur a lancé la construction d’un projet, le mener à son terme est la seule option disponible, quelle que soit la situation. des circonstances. Déterminé à réaliser ses projets, les réalités actuelles du marché ne manqueront pas de mettre ses capacités à l’épreuve au cours des prochains mois. Avec le coût des matières premières clés qui grimpe en flèche et les prix élevés du carburant qui rendent la logistique plus chère, même les agents immobiliers chevronnés comme Kapoor ressentent désormais la chaleur.
Depuis le début de la pandémie en mars 2020, les coûts des matières premières clés telles que l’acier, le ciment, le cuivre et l’aluminium ont augmenté. Alors que les activités de construction s’accéléraient, la guerre en cours en Ukraine a provoqué des perturbations massives dans la chaîne d’approvisionnement mondiale, faisant encore grimper les prix de ces matières premières jusqu’à 125 pour cent au cours des neuf derniers mois. Son impact est évident. « Les coûts ont considérablement augmenté et tous nos calculs sur les revenus et les bénéfices ont été vaines », explique Kapoor. Puisque l’arrêt de la construction des projets en cours n’est pas une option qu’il considère réalisable, l’agent immobilier tente désormais de faire face à la nouvelle réalité en sacrifiant ses bénéfices pour assurer la livraison dans les délais des projets en construction.
Kapoor n’est cependant pas seul. Du groupe Hiranandani de Mumbai et RMZ Corp de Bangalore à Signature Global et Raheja Developers basés à Delhi, la chaleur de l’inflation est ressentie par tous les principaux développeurs du pays.
Selon Niranjan Hiranandani, cofondateur et directeur général du groupe Hiranandani et vice-président de l’organisme d’autoréglementation du secteur, le Conseil national de développement immobilier (NAREDCO), la flambée des prix des produits de construction a entraîné une augmentation globale des coûts. de construction de 15 pour cent pour les promoteurs immobiliers. « L’impact de cette inflation continue est désormais révélé au grand jour. Outre les matériaux de construction, la forte hausse des prix du carburant est un sujet de grave préoccupation pour tout le monde », dit-il.
Selon Aditya Desai, directeur exécutif de JLL India, la soupe dans laquelle se trouvent la plupart des agents immobiliers aujourd’hui est le résultat de perturbations prolongées. « Il y a eu trois séries d’inflation des prix depuis mars 2020. Alors que les deux premières étaient liées aux deux vagues de Covid-19 en 2020 et 2021, la troisième, qui pince davantage, est due à la guerre. . Depuis le trimestre de mars 2020, le prix de l’acier a augmenté de 55 à 57 pour cent, le cuivre de 75 à 80 pour cent, l’aluminium de 90 à 94 pour cent et les articles en PVC de 80 à 90 pour cent. Mais plus important encore, c’est la hausse des prix du carburant – de 45 à 50 pour cent – qui fait le plus mal », dit-il. En outre, à la suite de la pandémie de Covid-19, le coût de la main-d’œuvre a également augmenté de 10 à 15 pour cent.
Hiranandani affirme que le fardeau de l’augmentation des coûts nuit à tout le monde, mais que son impact pourrait être plus important sur le secteur du logement abordable, car le coût des matériaux de construction est plus élevé dans de tels projets.
Pradeep Aggarwal, fondateur et président de la société de logement abordable Signature Global et président du Conseil national de l’Assocham sur l’immobilier, le logement et le développement urbain, déclare que les perturbations liées à Covid-19 étaient un sujet de préoccupation pour les promoteurs puisque les prix augmentaient pendant 2020 et 2021. Mais la guerre russo-ukrainienne a encore aggravé la situation. « Au cours des trois derniers mois seulement, le coût de la construction a bondi de 5 à 7 pour cent. Cela s’ajoute à la hausse de 4 à 5 pour cent à laquelle nous avons assisté au cours des six mois précédents. Le seul répit est la forte demande d’unités résidentielles à laquelle nous assistons depuis la crise du Covid-19. Ainsi, les hausses de prix que nous avons mises en œuvre jusqu’à présent ont été absorbées par les consommateurs », dit-il. Par exemple, les projets résidentiels de Signature Global à Gurugram, initialement lancés au tarif de Rs 4 750 par pied carré, ont été portés à Rs 5 500 par pied carré à partir du 1er avril, soit une hausse de 16 %. Malgré cela, la demande n’a pas été affectée, affirme-t-il.
À l’instar des opérateurs du secteur résidentiel, l’impact a également été ressenti par les promoteurs immobiliers commerciaux. Selon K. Jayakumar, directeur général principal de RMZ Corp, qui dirige son segment commercial, le coût de la construction a augmenté de 15 à 16 % depuis le début de 2020.
Dans le domaine du logement abordable, répercuter les coûts supplémentaires sur les acheteurs de maison n’est cependant pas si simple. Avec un plafond de taux prédéterminé par les autorités de l’État, les promoteurs sont tenus de livrer les logements au tarif stipulé. Les développeurs tels que Signature Global, qui opèrent principalement sur le marché de l’Haryana, ont bénéficié d’un certain répit de la part du gouvernement de l’État. Pour compenser les coûts supplémentaires, dit Aggarwal de Signature Global, la décision des autorités de l’Haryana d’ajouter la superficie des balcons dans le calcul de la taille du sol a aidé. Le plafond de Rs 4 000 par pied carré pour les logements abordables a également été relevé à Rs 4 200 par pied carré. Ensemble, ces deux mesures ont entraîné une hausse de 7 pour cent des prix des logements abordables dans l’État et ont augmenté la prix d’une unité Rs 25-lakh à Rs 27,5 lakh. De plus, la superficie pouvant être utilisée pour le développement commercial dans un projet de logement abordable a également été augmentée à 8 pour cent du terrain, contre 4 pour cent auparavant.
Ces mesures ont neutralisé la hausse globale du coût des logements abordables dans l’Haryana. « Dans le segment des maisons résidentielles, j’ai l’impression que la hausse des prix de 10 à 15 pour cent qui a déjà été affectée a été absorbée par le marché », explique Aggarwal. Selon lui, un sentiment positif prévaut sur le marché de l’immobilier résidentiel après la pandémie en raison d’une augmentation de la demande de la part des occupants réels et pas seulement des investisseurs. C’est devenu un facteur majeur pour aider le secteur à surmonter les crises jusqu’à présent.
Selon une analyse récente de Housing.com, le manque de demande dans le secteur depuis 2013 a maintenu le prix des unités résidentielles stagnant. Ce n’est qu’au cours de l’exercice 2021-2022 que les développeurs ont réussi à augmenter les prix dans un contexte de meilleure demande. « Depuis 2013, les prix des logements ont augmenté au rythme le plus rapide du dernier exercice financier, soit une croissance de 7 pour cent. Notre analyse indique une hausse d’environ Rs 400 à 500 par pied carré des coûts de construction dans les huit principales villes. Alors que les marges bénéficiaires diminuent, les promoteurs n’ont d’autre choix que de répercuter cette augmentation sur les acheteurs de maison. Plusieurs promoteurs notables ont augmenté leurs prix résidentiels à compter d’avril. Si la situation persiste, la hausse des prix de l’immobilier pourrait avoir un impact sur la reprise du secteur au cours des prochains trimestres », déclare Ankita Sood, responsable de la recherche chez Housing.com.
Des experts comme Desai de JLL affirment que même si les entreprises planifient en fonction des incertitudes et gardent une marge dans leur planification des coûts, la hausse exorbitante – de l’ordre de 40 à 100 pour cent – dépassait toute estimation. Cependant, le phénomène en cours a le potentiel d’avoir des conséquences dans les deux sens – en ayant un impact sur l’offre de propriétés résidentielles ainsi que sur sa demande – sur le marché. Au cours des deux dernières années, la synergie abordable que le marché et l’écosystème dans son ensemble ont offerte aux acheteurs de maison a entraîné une augmentation significative de la demande de logements. Des taux d’intérêt record sur les prêts immobiliers à la réduction des frais d’enregistrement en passant par la stagnation des prix de l’immobilier, les indécis ont été fortement incités à franchir le pas. Mais avec la diminution progressive des stocks d’invendus et le retard des nouvelles livraisons en raison de coûts record, les maisons finiront par redevenir haut de gamme.
«Nous prenons normalement en compte une augmentation de 4 à 5 pour cent du coût de construction dans tout projet commercial, en guise d’éventualité. Nous avions rédigé notre budget ; après le Covid-19, nous avons dû renégocier et réécrire notre budget et revoir nos chiffres. Il y a très peu de possibilités de procéder à une ingénierie de valeur à l’heure actuelle, car cela pourrait diluer le produit », explique Jayakumar de RMZ. Au milieu des défis découlant de la culture actuelle du travail à domicile, l’absorption des bureaux est modérée. Ainsi, la charge des coûts supplémentaires semble désormais plus lourde, car les revenus locatifs sont insuffisants. « Une certaine correction pourrait avoir lieu dans les années à venir, mais la situation est actuellement très fluide », dit-il. Jayakumar se prépare désormais à un taux d’occupation des bureaux de 70 à 80 pour cent à partir du trimestre juillet-septembre, mais cela pourrait encore ne pas suffire à combler le déficit de revenus.
Selon Nayan Raheja, directeur de Raheja Developers, basé à Delhi, au cours des dernières années, le nombre de développeurs actifs sur le deuxième plus grand marché du pays, la région de la capitale nationale, a considérablement diminué, ce qui a eu un impact sur l’offre globale. « Donc, actuellement, l’offre est faible et la demande est élevée. Nous faisons des démarches auprès du gouvernement pour qu’il intervienne car il devient impossible de gérer une entreprise avec un coût de matières premières aussi élevé. Quoi qu’il en soit, l’accessibilité financière pour les consommateurs est affectée par les hausses de prix généralisées », dit-il. Le promoteur met actuellement en œuvre une hausse de 10 pour cent des prix pour les nouveaux projets, tout en absorbant les coûts supplémentaires pour les projets en voie d’achèvement. Raheja, qui suit de près la situation, affirme que la demande est jusqu’à présent stable, grâce à un manque d’offre suffisante.
Alors que pour les projets déjà vendus, les agents immobiliers devraient absorber le coût supplémentaire, pour les nouveaux projets, de nouvelles hausses de prix sont imminentes. Sans fin en vue, les prix de l’immobilier devraient encore augmenter de 10 à 15 pour cent au cours des trois prochains trimestres, portant la hausse globale des prix à 20 à 25 pour cent, entre fin 2020 et 2022, dit Hiranandani. Selon les experts, cela mettrait les maisons d’habitation hors de portée de la plupart des acheteurs volontaires et suffisamment motivés pour entrer sur le marché après Covid-19. Selon Kapoor du groupe Gulshan, si la tendance se poursuit, la plupart des promoteurs n’auront d’autre choix que d’arrêter la construction, car augmenter les prix pour couvrir la totalité du fardeau des coûts rendrait les projets non viables.
« Nous devons absorber les coûts supplémentaires liés à nos projets en cours et il est donc peu probable que nous puissions réaliser des bénéfices cette année. Ainsi, si la situation persiste, la plupart des promoteurs devraient suspendre leurs produits ou arrêter la construction. Cela dépasse les moyens de quiconque de mener à bien un projet déjà vendu et dont les tarifs sont fixes, car les coûts des intrants ont explosé », dit-il.
@arndutt